Купівля квартири - на що звернути увагу, рекомендації


Напевно, немає більш довгоочікуваного і радісної події, ніж придбання власного житла. Але, на жаль, не завжди ця угода проходить гладко. Щоб ваше новосілля не запаморочилось проблемами з неправильним оформленням паперів або претензіями з боку казна-звідки взялися претендентів на квадратні метри, потрібно ретельно підготуватися до процедури і вникнути у всі законодавчі тонкощі стосовно операцій з купівлі-продажу житла. Так як же не залишитися на вулиці, купивши квартиру?

Особисто або з посередником?

У глухий кут може поставити вже перше питання, яке постає перед вами: а хто, власне, буде займатися пошуком підходящої квартири та збором необхідних документів? Варіантів три:

1. Зробити це самостійно.

2. Залучити ріелтора.

3. Звернутися до посередника.

варто Подумати над усіма способами. Професійна допомога у такій справі буде цілком виправдана. Ріелтори мають відповідну освіту та велику практику в проведенні угод подібного рівня, проте, за свою роботу вони просять солідну оплату, сума якої може досягати 6% від вартості житла.

купівля квартири

Ріелтори нададуть професійну допомогу при покупці квартири

З посередниками справа, в цьому плані, мати приємніше. За підбір варіанту і допомогу в придбанні вони просять не більше 3%.

Оцінивши, скільки ви виграєте, зайнявшись пошуком підходящих варіантів житла самостійно, не забудьте проаналізувати, чи реально здатні врахувати всі можливі шляхи розвитку ситуації і уникнути серйозних ризиків у ході придбання власності. Пірнувши в потік юридичних тонкощів самостійно, ви можете не помітити підводних рифів, налетівши на які, ви втратите набагато більше, ніж зекономили на грамотному помічника. Але якщо у вас достатньо знань, ентузіазму, часових ресурсів і просто моральних сил – тоді вперед!

На чому зупинитися?

Ринок житла має свій підрозділ, тому перш ніж почати пошук квартири, подумайте, до якої категорії ви б хотіли її бачити: первинної або вторинної?

До первинного житла відносять новобудови, на квадратні метри в яких ще жодного разу не оформлялося право власності фізичною особою. По суті, первинне житло є не просто будинком, а нерухомістю, право власності на розпорядження якої, повністю належить забудовнику.

купівля квартири

Новобудови - первинне житло

Вторинним житлом вважається будь-яка нерухомість, яка вже хоч раз була у володінні фізичної особи. Це означає, що квартира в новому, тільки що відбудованому будинку, не завжди є первинним житлом. Шукати ж «первинку» у будинку столітньої давності споруди - взагалі нонсенс. Там у квартир, часом, цілі переліки власників.

купівля квартири

Вторинне житло - квартира який вже був власник

Сказати, який з варіантів краще, складно. Обидва мають досить чимало плюсів і мінусів.

Первинне житло

Переваги:

1. Юридична чистота. У такого житла апріорі не існує передісторії, оскільки були відсутні власники. Відповідно можна не хвилюватися, що в квартирі хтось прописаний і забути про проблеми з екс-господарями.

2. Новизна житла. У щойно відбудованому будинку не доведеться робити капительный ремонт, займатися модернізацією комунікацій і т. д.

3. Помірна ціна. Це стосується придбання квартири в ще споруджуваному будинку. Фіксується факт капіталовкладення шляхом оформлення договору пайової участі.

купівля квартири

Квартира в первинному житло відрізняється юридичною чистотою

Недоліки:

1. Затяжний процес отримання житла в особисту власність. Офіційний документ про право власності на дану нерухомість можна буде отримати не раніше, ніж через кілька місяців, а то й років, що позбавляє можливості мати на цей період законну прописку.

2. Місце розташування. Новобудови в основному зводяться на міських околицях, що тягне за собою цілий ряд проблем соціально-побутового порядку.

3. Відсутність обробки. Купивши квартиру «з нуля», вам доведеться повністю її обробити, причому починати процес будете з зведення міжкімнатних стін і перегородок.

4. Ризик втрати вкладених грошей. Будівництва часто заморожуються, компанії-забудовники оголошують себе банкрутами або того гірше, спочатку є шахраями.

Вторинне житло

Переваги:

1. Швидке оформлення угоди.

2. Можливість вибору району.

3. Можна відразу заселятися і жити.

купівля квартири

Квартира на вторинному житло вже готова до заселення

Недоліки:

Юридичні ризики, які стосовно подібної нерухомості неймовірно великі. Тут потрібно буде з'ясувати масу нюансів. Переконатися, що з житлоплощі виписані абсолютно всі мешканці і немає осіб, які зберегли за собою право на частину, тепер вже вашого майна.

купівля квартири

При покупці квартири переконайтеся, що всі мешканці виписані

Ще один бич – борги по комунальних платежах. Якщо такі були, то гасити їх доведеться вам. Можуть бути й інші ситуації, про які вас ніхто добровільно не проінформує. Наприклад, житло може бути арештовано або перебувати в заставі. Особливо потрібно бути на сторожі, якщо об'єкт реалізується за дуже заниженою ціною.

Де підшукувати варіанти?

Починати пошуки найкраще з газетних оголошень. У нас по сей день, дуже багато хто користується цим старим способом продажу житла. Можна перегорнути множинні сайти, де подібна інформація викладена на дошках оголошень. До речі, на таких ресурсах більше шансів увійти в контакт з безпосереднім продавцем квартири, а не вести переговори з низкою посередників.

купівля квартири

Почніть пошуки квартири з оголошень про продаж

Є платні бази даних про продається нерухомості. Користуватися ними чи ні – ваше право.

Безкоштовні ресурси також дозволяють знайти цікаві пропозиції, от тільки часу на це доведеться витратити трохи більше. Іноді можна бачити відразу декілька оголошень про продаж одного і того ж житла. Це не шахрайство. Швидше за все, деякі з них були складені ріелторами, однак, обдзвонивши всі номери, ви цілком можете відшукати і власника особисто.

Популярним і дуже дієвим способом може стати банальна розклейка оголошень в тому районі, де ви бажали б придбати житло. Зробіть їх в гумористичній або якійсь оригінальній формі, щоб вони привертали увагу.

купівля квартири

Розмістіть сові оголошення на дошці оголошень

Не зайвим буде обійти консьєржок в під'їздах вакансій будинків. Вони також можуть мати корисною для вас інформацією.

Не соромтеся запитувати друзів. Можливо хтось з їхнього кола бажає продати квартиру. Сильно розраховувати на удачу в такому випадку не варто, але спробувати щастя можна.

Кілька порад

- Шукайте додаткову інформацію про продається житло, спілкуючись з сусідами, консьєржками, співробітниками Жеків.

- Треба з побоюванням ставитися до терміново продається квартирах. Тут варто дуже пильно вивчати документи.

- Не роїться про наявність на руках великої суми на покупку житла. Це найпростіший спосіб стати жертвою шахраїв.

- Не варто покладати великі надії на оголошення з заниженою ринковою ціною. Швидше за все, це маркетинговий хід ріелтора, прагне привернути увагу до нерухомості. У реальності такі пропозиції вкрай рідкісні і якщо мають місце, то самостійно ви їх не знайдете.

Напередодні покупки

Перш ніж зробити остаточний вибір і провести операцію, потрібно перевірити юридичну чистоту житла. Традиційно цим питанням займаються фахівці агентств нерухомості. Якщо ж ви взяли цю працю на себе, то вчіться правильно читати представлені документи, щоб потім не кусати лікті. Так що ж слід знати?

Що повинно лежати в пакеті документів?

Знайшовши абсолютно влаштовує вас пропозицію, насамперед зажадайте папери, тлумачні, на підставі чого виникло право власності сторони, що продає. Це може бути:

1. Договір купівлі-продажу.

2. Договір дарування.

3. Договір міни.

4. Свідоцтво про спадкування майна.

купівля квартири

Перевірте наявність всіх документів на квартиру

Вкрай рідко, але все ж продавець може надавати чинне рішення суду або договір ренти.

Не полінуйтеся зайвий раз зустрітися з господарями і особисто переглянути такі папери. Взявши їх у руки, зверніть увагу на відсутність виправлень, підчисток, затірки й інших ознак фальсифікації. Виправлення в документах такого роду мають право бути, але кожне з них повинно бути офіційно засвідчено підписами всіх осіб, які підписали папір спочатку. Якщо подібні записи робилися в присутності нотаріуса, то на документі повинні стояти печатку і особистий підпис.

купівля квартири

В документах на квартиру не повинно бути виправлень

Обов'язково перевірте наявність державної реєстрації документа. Ця інформація видається без офіційних запитів і доступна кожному громадянину нашої країни. Якщо в договорі вказувалися визначені умови, при невиконанні яких він втрачав свою силу – доведеться з'ясовувати, чи були виконані усі домовленості. Щоб було зрозуміліше, розглянемо стандартну ситуацію. У договорі прописано зобов'язання покупця (у вашому випадку виступає продавцем) виплатити всю суму вартості квартири через, скажімо, півроку з моменту придбання. Якщо умова виконана не була, договір підлягає розірванню автоматично, тобто, що стоїть перед вами людина ні в якій мірі не є власником пропонованої вам нерухомості, а його пояснення, що продаж житла - крок вимушений і робить його виключно з благородною метою повернути борг, слід розцінювати як шахрайство.

Важливо! Подивіться на дату, яка говорить про вступ документа в силу. Ви повинні насторожитися, якщо з моменту набрання спадкування або дарування майна пройшов зовсім незначний термін, особливо, якщо подібний одаривающий жест був зроблений людиною, що не є продавцеві родичем.

Як ще можна перевірити історію квартири?

Звернувшись до записів ЕГРП. В Єдиному державному реєстрі відображена вся інформація про нерухоме майно, включаючи історію правочинів щодо житлових об'єктів за період з 1998 року. Ви маєте право попросити власника представити вам відповідну виписку з цього реєстру, що підтверджує, що останні роки з житлом проблем не було.

купівля квартири

Перевірте запису про квартиру в ЕГРП

Увага! Задумайтеся про аферу, якщо пропонована вам квартира занадто часто міняла власників і в ній тривалий час ніхто не проживав. Можливо, що справа тут нечисто і вас просто намагаються розвести. У будь-якому випадку, правильніше буде відмовитися від покупки сумнівної житла.

Якщо у виписці, представленої ЕГРП, є інформація про майнових спорах з приводу квартири, випадках арешту майна та інше, дивіться на дати подій. Таким чином ви зможете зрозуміти, чи мають дані спори продовження або ці проблеми давно канули в літа. Якщо з моменту останніх розборок пройшло більше трьох років, ситуацію можна вважати вичерпаною. Операція з нерухомістю на поточний момент вже не може бути визнана недійсною. Якщо ж в цей період мали місце нестандартні ситуації, то вимагайте у власника судові рішення зі спірних питань. Якщо вони прийняті на користь продавця, то його можна вважати легальним власником. Від угоди треба однозначно відмовлятися, якщо суди ще в процесі розгляду питання.

Житловий об'єкт може бути не зареєстрований в анналах ЕГРП. Таке можливо по відношенню до старих квартирах. Ось цього якраз лякатися не варто. Відсутність інформації говорить про абсолютну юридичну чистоту квартири, тому що з моменту приватизації з нею абсолютно не проводилося жодних угод. Для повного заспокоєння можна направити запит про законність прав власника в Департамент житлової політики.

купівля квартири

Якщо є сумніви, відправте запит про законність прав власника в Департамент житлової політики

Як перевірити якість квартири?

Для цього вам будуть потрібні документи на житло, визначні в БТІ. Вони допоможуть вам переконатися, що в будинку немає незаконних перепланувань. Згідно із законодавством, практично всі перебудови житла повинні узгоджуватися з відповідними органами. Якщо дозвільних паперів немає, всі дії будуть вважатися самовільними.

купівля квартири

Переконайтеся у відсутності незаконних перепланувань

Узаконювати перепланувальний самозабудова - справа дорога і невдячна. Чи варто з цим зв'язуватись – вирішуйте самі.

Перевіряємо продавця

Захопившись перевіркою квартири, не забудьте зробити теж саме з її власником. Почати потрібно з перевірки паспорта на справжність. У цьому вам допоможе інформація, що міститься на сайті Головного управління з питань міграції, де публікуються номери недійсних документів. Офіційне підтвердження законності паспорта вам можуть дати тільки в місцевому паспортному столі.

купівля квартири

Перевірте дійсність паспорта продавця

Ситуація ускладниться, якщо інтереси продавця представляє посередник. В останнього повинна бути нотаріально завірена довіреність на проведення подібного роду діяльності. Читайте документ! Наявності печаток мало. Шукайте інформацію про повноваження представника. Він може не мати права на отримання грошей за угодою. Поле його діяльності обмежується лише підписанням договорів.

купівля квартири

У посередника повинна бути довіреність ан продаж квартири

Ще один момент, яким обов'язково треба зайнятися в разі взаємодії з посередником – це дієздатність продавця. Дані про особу останнього можуть уявити сусіди. Офіційним шляхом, самостійно, ви подібної інформації не отримаєте.

Виключаємо участь третіх осіб

Момент надзвичайної важливості. Перед операцією треба бути абсолютно переконаним, що на квартиру ніхто не претендує. Не рідкісні ситуації, коли після пишного новосілля на порозі будинку з'являється невідомо звідки повернувся родич продавця і заявляє про те, що він прописаний за даною адресою і бажає заселитися в свою кімнату. В основному такими «родичами» стають люди, які звільнилися з ув'язнення, рідше – перебували на тривалому лікуванні, у відрядженні, експедиції.

Ще одна стаття ризику – неповнолітні діти. Якщо у випадку угоди їх права будуть порушені, тобто, батьки перевезуть їх в гірші умови, у справу втрутяться органи опіки і вас просто виселять, визнавши купівлю-продаж незаконною.

купівля квартири

перевірте прописані в квартирі неповнолітні діти

Щоб подібних проблем не виникало, у власника повинна бути довідка, де будуть вказані всі зареєстровані в квартирі особи з роз'ясненням, чи збережуть вони своє право на проживання після продажу житла чи ні.

Є ряд категорій громадян, яких не можна буде виписати з площі ні при яких умовах. Зокрема це діти, причому навіть ті, які знаходяться під опікою або поміщені на момент продажу житла в дитячі будинки. Не можна буде розпрощатися з особами, зазначеними в заповіті спадкодавця, як мають право на користування житлом. Не виселите ви і колишнього чоловіка/дружину, якщо дана квартира купувалася ними в період перебування в шлюбі. І це лише частина категорії громадян права, яких, суд захистить беззастережно.

Поради юриста

Мінімізувати ризик зустрічей з непорядними продавцями можна, виконуючи наступні правила:

1. Проводите операцію з купівлі житла через офіційні ріелторські агентства. Придбати юридично чистий житлоплощу без участі професіоналів можна, але надто ризиковано.

2. Підбираючи помічників, зберіть максимум інформації про їх діяльність. Дуже допоможуть відгуки колишніх клієнтів та рекомендації знайомих, особисто співпрацювали з конкретної конторою.

купівля квартири

Вибираючи ріелтора, подивіться відгуки

3. На етапі укладання договору з увагою поставтеся до пункту, який визначає ступінь відповідальності ріелтора за неякісно виконану роботу.

4. Окремим рядком у справі купівлі-продажу стоять варіанти оплати угоди.

5. Передоплата робиться виключно під розписку, текст якої повинен бути складений тлумачним юристом.

купівля квартири

Роблячи передоплату візьміть розписку

6. Не погоджуйтеся вказувати в документах занижені цифри вартості квартири, щоб виграти на сплаті податків. Ви, як покупець, вигоди від цього не матиме, а от проблеми у вас можуть бути чималі. У разі виникнення необхідності зворотного ходу операції, ви не отримаєте свої гроші назад у повному обсязі, так як вам нічим буде довести, що ви передали на руки продавцю набагато більше, ніж прописано в розписці або зазначено в іншому офіційному документі. Це, до речі, дуже популярна афера.

7. Тепер безпосередньо про час передачі основної суми. Гроші серйозні, тому і способи передачі їх повинні бути надійними. Правильніше буде використовувати банківські інструменти. Оплату покупок такого рівня можна проводити безготівковим розрахунком. Гроші перераховуються на рахунок продавця, але доступ до нього буде розблоковано після пред'явлення заінтересованою стороною співробітникам установи документів, що підтверджують здійснення факту угоди.

купівля квартири

Для оплати покупки квартири рекомендується використовувати безготівковий розрахунок

8. Якщо розмова ведеться про передачу готівкової суми, проведіть операцію через банківську комірку. Її оренда не коштує нечуваних грошей. Стандартно при закладці в клітинку купюр присутні обидві сторони. Продавець зможе розкрити її і забрати належну йому суму відразу ж після завершення операції, як тільки отримає на руки завірені документи і зможе підтвердити факт продажу майна.

9. І ще. Кожен документ, що фігурує в угоді, має бути отксерокопирован. Це не тільки допоможе ще раз упевнитися в юридичній чистоті даної нерухомості, але і стане в нагоді у випадку виникнення спірних ситуацій або судових розглядів.

Висновок

Купівля-продаж квартири – процедура, що не терпить поспіху. Не бійтеся втратити сподобався варіант – бійтеся стати жертвою шахраїв. Хорошу квартиру ви ще знайдете, а от пішли в кишені аферистів гроші – ніколи.

Відео